Wie verkaufe ich mein Haus?

Am Ende werden Sie sich mit dem Immobilienberater auf einen Preis einigen, da dieser in ein Expose (die Präsentation Ihrer Immobilie für Käufer) einfließen muss. Darüber hinaus gibt es auch die Möglichkeit die Immobilie im Bieterverfahren zu verkaufen. Das bedeutet lediglich, dass sich der genannte Preis als Einstiegspreis versteht und an den Höchstbietenden verkauft wird.

Heutzutage ist der Energieausweis beim Hausverkauf Pflicht. Die einzige Ausnahme ist, wenn Sie selbst in der Immobilie gewohnt haben.

Hier wird zwischen dem verbrauchsorientierten und dem bedarfsorientiertem Energieausweis unterschieden. Der verbrauchsorientierte Energieausweis kann vom Makler oder von Ihnen direkt beim Energieversorger beantragt werden. Für den bedarfsorientiertem Energieausweis benötigen Sie einen Experten vor Ort wie z.B. Architekt, Ingenieur oder Heizungsbauer

In der Energieeinsparverordnung (EnEV) 2014 wird festgelegt, dass bestimmte Angaben bereits im Expose für Käufer ersichtlich sein müssen:

1. Baujahr
2. Bedarfsorientierter oder verbrauchsorientierter Energieausweis – welches Dokument liegt vor?
3. Welchen Energiebedarf hat die Immobilie?

Welche Energieträger (wie z.B. Wasser, Gas oder Öl) für die Heizung im Gebäude gibt es?

Ein professionelles Fotoshooting lohnt sich hier durchaus. Die Beleuchtung sollte beachtet werden. Durch diese zwei Elemente kann der wahrgenommene Immobilienpreis um mindestens 1-2% gesteigert werden. Es wird empfohlen, die Immobilie mittels 360°-Fotografie zu digitalisieren. Damit ermöglichen Sie Ihren potentiellen Käufern bei Veröffentlichung digital durch die Wohnung zu gehen. Das steigert den Eindruck und das Interesse an Ihrem Haus oder Ihrer Eigentumswohnung.

Das Expose oder eine reduzierte Variante bestehend aus Bildern, Grösse, Preis, Beschreibung und Energieausweis sollten auf mindestens drei der grössten Immobilienportale veröffentlichen:

1. Immoblienscout24
2. Immowelt
3. Ebay Kleinanzeigen – Immobilien

Ihr Berater wird mit ein paar Kaufinteressenten telefonieren und eine gewisse Vorauswahl erstellen. Im Anschluss wird er die Bonität der Kaufinteressenten überprüfen und Ihnen eine Auswahl vorlegen.

Nachdem Sie sich auf 2-3 Kaufinteressenten festgelegt haben, vereinbart Ihr Immobilienberater einen erneuten Besichtigungstermin oder stimmt diesen Schritt persönlich mit Ihnen ab. Im Anschluss geben Sie Ihr OK für einen Käufer.

Ihr Berater vereinbart nach der Zusage des Käufers ein Termin bei einem Notar und bereitet den Kaufvertrag vor.

Nachdem der Vertrag unterzeichnet wurde beauftragt der Notar einen Eintrag in Ihr Grundbuch. Dieser vorläufige Eintrag im Grundbuch wird benutzt um sicherzustellen, dass die Immobilie nicht mehrmals verkauft wird.

Jetzt ist es an der Zeit, dass der Käufer Ihnen den Kaufpreis übersendet. Wenn Sie den Geldeingang auf Ihrem Konto feststellen ist der Kaufvertrag offiziell zu Stande gekommen.

Bezahlen Sie die Provision – auch Maklergebühren, Courtage, Kurtage oder Packing genannt. Die Provision Entgelt für eine vermittlerische Tätigkeit eines Beraters/Vertreters oder Maklers. Um sie einfordern zu können, muss sie vorher vereinbart worden sein und es muss zum erfolgreichen Immobilienverkauf gekommen sein.

Unter folgenden Voraussetzungen ist die Berater-/Maklerprovision für einen steuerpflichtigen Immobilienkäufer oder Vermieter von der steuerlich absetzbar:

 Der Vermieter kann eine gezahlte Maklerprovision als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften absetzen.

 Beim Kauf eines Eigenheims gehört die Maklerprovision zu den so genannten Anschaffungsnebenkosten. Hier hängt die Absetzbarkeit von der Nutzung der Immobilie ab. Bewohnt der Käufer es selbst, kann er die Provision nicht absetzen. Vermietet er das Haus dagegen, wird die Maklerprovision als Teil der Gesamtanschaffungskosten dem Kaufpreis zugerechnet und kann so in die steuermindernde Abschreibung der Immobilie einfließen.

Bestätigen Sie den Geldeingang gegenüber dem Notar oder beauftragen Ihren Berater mit der Bestätigung.

Nach Ihrer Bestätigung zum Geldeingang auf Ihrem Konto wird der Notar den Eintrag in das Grundbuch beauftragen. Wenn dieser Vorgang abgeschlossen ist, haben Sie Ihre Immobilie erfolgreich verkauft. Die neuen Eigentümerverhältnisse sind jetzt im Grundbuch abgebildet. Ab diesem Zeitpunkt weiß auch das Finanzamt von diesem Vorgang.

Die Dienste des Notars sind abgeschlossen und zu bezahlen.

Grundsteuer wird auf den notariell-beglaubigten Vertragswert fällig. Dabei gilt folgende Fallunterscheidung:

• Beim Kauf eines unbebauten Grundstücks: für das Grundstück.
• Beim Erwerb eines Grundstücks mit einem geplanten Neubau aus einer Hand: für Haus und Grund.
• Beim Kauf eines Grundstücks und Neubau später (nicht vom gleichen Verkäufer): nur für das Grundstück.
• Beim Erwerb eines Grundstücks mit bestehendem Haus: für Haus und Grund

6-8 Wochen nach Verkauf der Immobilie wird das Finanzamt Ihnen mitteilen, wie hoch der von Ihnen zu zahlende Steuerbetrag ist. Im Kaufvertrag sollte eindeutig festgelegt werden, ob der Käufer oder der Verkäufer die Grunderwerbsteuer zu entrichten hat, da per Gesetz zunächst Verkäufer und Käufer gemeinsam Steuerschuldner sind (§13 Nr. 2 GrEStG). In der Regel wird dem Käufer die Zahlung der Grunderwerbsteuer zugewiesen.

Nach der Beurkundung schickt der Notar den unterschriebenen Kaufvertrag an das zuständige Finanzamt, welches dann die zu belastende Partei mit dem Grunderwerbsteuerbescheid anschreibt.

In der Umgangssprache spricht man von “Spekulationssteuer” als Begriff einer eigenen Steuer. Es ist rechtlich jedoch keine eigene Steuer. Mit der “Spekulationssteuer” ist die erhöhte Einkommenssteuer für den Verkäufer gemeint. Der Begriff umschreibt die erhöhte Einkommenssteuerlast die durch den Gewinn aus dem Immobiliengeschäft entstanden ist. Dieser zusätzliche Gewinn wird dann mit dem Einkommen addiert und es wird ein neuer und höherer Steuersatz für die Einkommenssteuer gültig.

Grundsätzlich zahlt jeder Angestellte eine Einkommenssteuer in Deutschland. Diese Einkommenssteuer bezieht sich auf das Einkommen hauptsächlich aus dem Angestelltenverhältnis. Kommt nun aber ein Einkommenszuwachs z.B. durch den Verkauf einer Immobilie hinzu, steigt der Einkommenssteuersatz an.

Je nach Bundesland beträgt die Kirchensteuer 8 % oder 9 % der Einkommensteuer.